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三四线城市楼市降温明显 未来政策仍趋紧

今年上半年，不少房企都加大了一二线城市土地的储备量。以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的房企均表示，今年的投资重心将向高能级城市倾斜，三四线城市楼市在快速降温。

今年以来，楼市走江孜繁缕势出现明显分化，三四线城市持续走弱。在下行压力较大的情况下，一些三四线城市开始试探性松绑调控。业内人士表示，在目前楼市调控还是坚持 房子是用来住的，不是用来炒的 定位之下，地方政府出台相关政策应充分考虑市场的接受程度，避免造成波动。

三四线城市楼市降温

前几年由于三四线城市土地价格低廉，吸引了不少房企的目光。随着棚改制度的推行，土地市场也随之降温。今年上半年，不少房企都加大了一二线城市土地的储备量。以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的房企均表示，今年的投资重心将向高能级城市倾斜，三四线城市楼市在快速降温。

据上海易居房地产研究院近日发布的《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示，今年上半年，40城成交面积同比下降0.3%。总体来看，今年上半年不同城市分化趋势明显，呈现出一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中一线城市成交面积同比增长38.9%，二线城市成交面积同比下降0.4%，三四线城市成交面积同比下降8.9%。在这40个城市中，成交面积同比下跌的城市有20个，其中跌幅排名前五位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州，跌幅为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市，充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后，市场已经明显降温。

上海易居研究院研究员沈昕认为，今年上半年40城新建住宅成交面积同比微降，主要是由于一线城市和部分热点二线城市在今年三四月份出现了 小阳春 行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。在成交走弱的情况下，房价和土地市场都面临着下行压力。CREIS中指数据也显示，今年上半年一线城市和二线城市土地出让金分别为24包装部门现有的生产设施将继续以不变的品质生产相干零配件96亿元和12561亿元，同比增速高达36%和26%。三四线城市出让金达7433亿元，同比下降3%。

展望后市，多脉高粱业内人士预计三四线楼市将持续降温。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从58安居客房产研究院的用户行为指数来看，6月三四线城市的找房热度降幅已近一成，三四线楼市降温趋势明显。

另据中国社会科学院财经战略研究院6月发布的一份住房市场分析报告，与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌通道。

去库存成新难题

近日，湖北恩施发布的楼市 止跌令 引起了广泛的关注和热议，这也让三四线城市楼市库存难题渐渐浮出水面。

由恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产价格预警的通知》指出，部分楼盘采取大幅度降价进行促销的行动，对恩施房地产市场带来了不利影响，因此，通知要求开盘在售的企业纠正不良做法，并大叶杨将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

对于恩施近期的楼盘表现，卾旅投龙凤投资开发有限公司总经理尹锡峰表示，一般来说其推出的货源去年一个月之内就能销售得差不多了，而现在可能要三个月才能售完。这个楼盘的销售速度已经算是行业内的较高水平了。数据显示，恩施去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为五个月左右，但根据去年的报告显示，这一周期已经接近十个月。而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。另一方面，补库存还在进行中。去年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万平方米，近三年来首次高过销售面积。

和恩施类似，受到棚改政策和土地财政的影响，部分三四线城市在过去几年里加速供地和补库存。其产生的结果是，截至今年一季度，三四线城市的库存仍然在上升。据易居研究院发布的《中国百城库存报告》显示，今年一季度三四线新建商品住宅库存总量为19917万平方米，环比增长0.4%。相比之下，同期一二线城市库存则呈现负增长趋势。

也正是由于上述原因，自去年底以来，包括安徽砀山、江苏邳州、江西赣州赣县紫楠区等地都发出了类似的 止跌令 。

同策咨询研究总监张宏伟表示，对于三四线城市而言，今年以来因为库存压力较大，市场销售期拉长，房价回落预期明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，去年下半年以来，随着棚改力度的减弱，这些中小城市的楼市出现明显降温。与此同时，在前两年三四线楼市火热的过程中，不少城市一边卖房、一边拼命卖地，导致库存增加，销售压力增大。

未来政策或现微调

在这种压力之下，三四线楼市松绑的消息频频传来。根据中原地产研究中心统计数据显示，全国从去年到今年有接近十个城市针对限售、限购、二手房税费等政策进行了微调松绑，另外全国也有近百城执行人才与宽松落户的政策，变相地进行了限购政策的调整。

对于未来可能有哪些城市会跟进取消限售，严跃进认为，在三四线城市中，包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等都采取过限售政策，不排除后续也会有松绑楼市政策的可能，即取消限售或放宽限售的条件。

不过，张大伟同时表示，目前楼市调控正进一步分化，在 房住不炒 的原则下，地方调控收紧预期依然存在。比如6月西安等城市升级限购措施，代表了楼市政策取向依然是收紧的，市场不稳定的城市和地区肯定会加码调控。

3.摆杆是不是有曲折变形 贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，切勿对政策过度敏感。城市分化、政策隔离，未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但并不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变化，如果当地市场因此而热起来，那么政策一定会回缩。